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如何判断房价是否存在泡沫,房子是否具有投资价值。  

2011-12-01 13:22:42|  分类: 社会瞭望 |  标签: |举报 |字号 订阅

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租售比

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租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。

目录

简介
计算方法
举例
市场影响

编辑本段简介

  
  

租售比

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
  租售比很好的解决了供求关系的干扰,成为判断炒作程度的试金石,因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
  但是在实际应用中,要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合,国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的,无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下,合理的租售比都有一定的漂移,但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的,比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说,经济发展速度相同的地区,无论城市大小,租售比应该接近,否则就有不合理性。

编辑本段计算方法

  即:租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价 = 月租金/房价
  例如:50m2电梯小户型带家具,800元/月是基本价,2002年买的房子,当时卖价2550/m2,按此价格和租金水平计算,其租售比=800/(2550×50),按2002年的卖价约为1:160。
  或者月租金/建筑面积=800/50=16元/平方米.月。租售比=每平米月租金/每平米售价=16/2550≈1;160

编辑本段举例

  
  

租售比

上海某小区一套90平方米的住房,目前售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),合每平方米租金30元。租售比约1∶600,是1∶300的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。
  附:其实用租售比描述房价行情,并不如用售租比更为形象,即将数值反调。
  所谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。

编辑本段市场影响

  
  

租售比

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系,房屋“租售比”约为1∶100。这表明,房地产有投资价值,而一旦租售比达到1∶200时,表明投资买房存在风险。2006年中国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨,而房屋租赁市场的价格却相对平稳。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计,北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1:270至1:400。由于租房体现的是一种真实的居住需求,因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时,就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。
  在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时,反映真实居住需求的租金水平却并未随之船高。2010年北京地区的房屋租售比已经突破1:600,部分商品房的租售比甚至超过1:700,这意味着出租一套商品房至少要过50年才能收回成本,有的甚至需要60年。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。
  有关数据显示,北京地区房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平。2005年基本维持在1:335左右。2008年上半年,北京二手房租售比首次突破1:400,部分区域达到1:420,而2010年该指标已经接近1:600,部分地区已经达到1:700或更高。虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准,但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。
  我国重点城市租售比持续走低,2010年更是降至3.5%以下。中国土地勘测规划院14日发布监测报告显示,过去几年中,北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等6个城市住宅租售比大体呈持续下降趋势。
  其中,北京住宅租售比从2005年的6.42%下降到2010年的3 .44%,上海住宅租售比则由2005年的6.8%下降到2010年的3.3%。杭州2010年的住宅租售比达3.21%,为6城市中最低。
  报告提醒,多数调查城市租售比连续5年呈下降态势,反映出住宅市场投资投机氛围加重,市场风险进一步加剧。为此,除控制房价外,还应加强房地产租赁市场的管理,从法律法规层面对房地产租赁市场秩序进行规范,打击扰乱租赁市场合理发展的个别行为。
  对于我国住宅租售比持续走低的原因,报告认为,住房需求导致的房地产销售市场价格过高是重要原因之一。我国近几年房地产市场一直在快速上涨,居民持续投资、投机房地产,看重的恰恰是高增速带来的收益,而非“以租养房”。
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